Bekymring over ny formand i andelsforening

[LaScrooge]

Jeg købte en andel sidste år og nogenlunde samtidig skiftede foreningen formand, som også var nytilflytter.

Den nye formand fik følgende indført:

- skift af administrator til én, han har samarbejdet med før
- skift af vurderingsprincip, fra offentlig til privat
- ny vurdering af ejendommens værdi
- ændring af andelsværdien og pris ved salg, så prisen for lejjlighederne er maxet ud (altså, hvis andelskronen er 90, sælges de til 90)
- omlæggelse af lån - han ønskede et F1-lån, vi endte på et F3 - for at frisætte penge, som kunne bruges til at nedsætte boligafgiften (ikke til fx vedligehold)

I denne omgang ønsker han:

- ændring af vedtægterne, så foreningen tegnes af 2 personer (ham selv og 1 mere), i stedet for af hele bestyrelsen (4 personer)
- nedsættelse af boligafgiften med 700 kroner, så vi kan betale mere af på vores egne boliglån, hvilket betyder et tab af indtægt på omkring 130.000 pr år
- bestyrelseshonorar, fra 0 kr til 15.000

Jeg er bekymret over denne stil, som jeg synes allermest lugter af at han ønsker at tjene så meget som muligt på sin egen lejlighed. Ned med afgiften, op med andelskronen = hurtig profit. Og koncentrationen af magten på ham og én anden - i en lille forening, hvor det ikke bør være svært for 4 mennesker at mødes, når noget skal underskrives?

Måske skal jeg nævne, at andelene er steget til næsten det dobbelte ved dette move.


Ville I være bekymrede?

[Ata]

Ja, det ville jeg være meget bekymret over. Håber da virkelig ikke, at folk stemmer ja til de seneste to forslag!

[LaScrooge]

Jeg ville være bekymret ja - med mindre du selv gerne vil hurtigt videre og have mest muligt med dig.

Det vil jeg absolut ikke. Det strider både mod mine principper og gør mig bekymret for foreningens økonomi.

[LaScrooge]

Ja, det ville jeg være meget bekymret over. Håber da virkelig ikke, at folk stemmer ja til de seneste to forslag!

Tak for svar. Vil du begrunde din bekymring? Jeg kan godt bruge nogle flere argumenter eller perspektiver, til at afstive min egen modstand mod det.

Ét er koncentrationen af magten.
Noget andet er reduktionen i indtægterne.
Noget tredje er at de nye andelshavere, som køber til maxpris, kan blive fanget hvis markedet ændrer sig, og af samme grund holde hele foreningen i et jerngreb - dvs. os alle, fordi vi ikke må sælge til under prisen og derfor alle kan blive fanget.
Det kan også være svært at hæve boligafgiften igen, når den først er sænket. Det drejer sig om 700 kroner pr m2 pr måned, han vil sænke den til. Det er en ret voldsom reduktion, næsten en halvvering af boligafgiften for mit vedkommende.

[Daflo]

Jeg ville være meget bekymret fordi det ikke ser ud til han tænker på fællesskabets bedste.
Det bedste for foreningen ville være at spare op til fremtidig vedligeholdelse for at bibeholde andelsværdien. Medmindre i selvfølgelig allerede har en solid opsparing til det.
Og hvis jeres forening ikke er ret stor er det vist ret usædvanligt med bestyrelseshonorar. Alt i alt virker det som du også skriver som om han bare vil tjene så meget som muligt.

[Ata]

Ja, det ville jeg være meget bekymret over. Håber da virkelig ikke, at folk stemmer ja til de seneste to forslag!

Tak for svar. Vil du begrunde din bekymring? Jeg kan godt bruge nogle flere argumenter eller perspektiver, til at afstive min egen modstand mod det.

Ét er koncentrationen af magten.
Noget andet er reduktionen i indtægterne.
Noget tredje er at de nye andelshavere, som køber til maxpris, kan blive fanget hvis markedet ændrer sig, og af samme grund holde hele foreningen i et jerngreb - dvs. os alle, fordi vi ikke må sælge til under prisen og derfor alle kan blive fanget.
Det kan også være svært at hæve boligafgiften igen, når den først er sænket. Det drejer sig om 700 kroner pr m2 pr måned, han vil sænke den til. Det er en ret voldsom reduktion, næsten en halvvering af boligafgiften for mit vedkommende.

Jeg ville nok især fokusere på det med koncentrationen af magten og sænkning af boligafgiften.

Koncentrationen af magten: Det dur simpelthen ikke med kun to personer - især ikke når den ene er meget handlekraftig og nemt vil kunne få en mere "svag" person til bare at makke ret. Der vil jeg mene, at tre må være det absolutte minimum af personer til at kunne beslutte ting. Hvad er hans argument dog for, at to er nok?

Sænkning af boligafgiften: Har I set et budget for, hvordan det skal hænge sammen? Hvad med vedligeholdelse af bygningen? Afhænger det af udviklingen i renteniveauet? Og som du siger: Hvad sker der, hvis I er nødt til at hæve den igen?

Jeg har ikke så meget forstand på det med fastsættelse af andelsprisen, så der kan jeg nok ikke komme med så mange input.

Hvor mange er I i andelsforeningen?

[LaScrooge]

Jeg prøver at finde ud af noget om formanden, men han findes ikke på nettet. Hans underskrift er valideret med NemID, så han eksisterer, men måske bruger han et andet navn på sociale medier og i professionelle sammenhænge. Jeg kan ikke se hvad han arbejder med eller finde noget som helst andet relateret til hans navn online. Er det ikke mystisk?

[Ata]

Jeg prøver at finde ud af noget om formanden, men han findes ikke på nettet. Hans underskrift er valideret med NemID, så han eksisterer, men måske bruger han et andet navn på sociale medier og i professionelle sammenhænge. Jeg kan ikke se hvad han arbejder med eller finde noget som helst andet relateret til hans navn online. Er det ikke mystisk?

Det lyder bekymrende. Kender du nogen i foreningen du kan dele din bekymring med?

[Daine]

Jeg ville være bekymret, både over at bestyrelsen bliver forsøgt halveret og over at han vil nedsætte ydelsen. Og vil have så stort et honorar for sit arbejde. Er der i øvrigt ikke en regel om, at man i en bestyrelse skal være et ulige antal?
Hvor stor er jeres forening? Har I en stor opsparing der kan trækkes på hvis der sker noget, både på kort og lang sigt?

Til sammenligning sidder jeg i bestyrelsen i en forening på 14 boliger, vi er 4 i bestyrelsen (3 alm, 1 suppleant) og formanden og kassereren får, fra og med i år, 2400,- i honorar for deres arbejde. Vi har pt ikke store udgifter til vedligehold, men der skal skiftes hustage på boligerne indenfor 5 år, og det sparer vi op til. En (god og solid) opsparing og styr på evt gæld er supervigtigt i en andelsforening - jeg synes det lugter af, at han vil sælge dyrest muligt om et år eller 2.

[LaScrooge]

Ja, det ville jeg være meget bekymret over. Håber da virkelig ikke, at folk stemmer ja til de seneste to forslag!

Tak for svar. Vil du begrunde din bekymring? Jeg kan godt bruge nogle flere argumenter eller perspektiver, til at afstive min egen modstand mod det.

Ét er koncentrationen af magten.
Noget andet er reduktionen i indtægterne.
Noget tredje er at de nye andelshavere, som køber til maxpris, kan blive fanget hvis markedet ændrer sig, og af samme grund holde hele foreningen i et jerngreb - dvs. os alle, fordi vi ikke må sælge til under prisen og derfor alle kan blive fanget.
Det kan også være svært at hæve boligafgiften igen, når den først er sænket. Det drejer sig om 700 kroner pr m2 pr måned, han vil sænke den til. Det er en ret voldsom reduktion, næsten en halvvering af boligafgiften for mit vedkommende.

Jeg ville nok især fokusere på det med koncentrationen af magten og sænkning af boligafgiften.

Koncentrationen af magten: Det dur simpelthen ikke med kun to personer - især ikke når den ene er meget handlekraftig og nemt vil kunne få en mere "svag" person til bare at makke ret. Der vil jeg mene, at tre må være det absolutte minimum af personer til at kunne beslutte ting. Hvad er hans argument dog for, at to er nok?

Sænkning af boligafgiften: Har I set et budget for, hvordan det skal hænge sammen? Hvad med vedligeholdelse af bygningen? Afhænger det af udviklingen i renteniveauet? Og som du siger: Hvad sker der, hvis I er nødt til at hæve den igen?

Jeg har ikke så meget forstand på det med fastsættelse af andelsprisen, så der kan jeg nok ikke komme med så mange input.

Hvor mange er I i andelsforeningen?

Tusind tak.

Vi er 19 andele, men jeg kender dårligt de andre. Der er ikke megen kontakt mellem os og en del af lejlighederne er vist lejet ud via fremleje.

Ifølge det budget, der er sendt ud nu, vil det betyde et underskud på 170.000 årligt. Den største post er vedligehold, og den skal reduceres med 216.000 (fra 380.000), før der er balance mellem indtægter og udgifter, resten er nogenlunde faste udgifter. Der afsættes 20.000 til en vedligeholdelsesplan, hvilket er en minimal opsparing til en hel ejendom. Der skal ikke meget til før vi står med håret i postkassen og evt. må tage et nyt lån for at udbedre en skade. Eller afholde en ekstraordinær generalforsamling og hu-hej øge boligafgiften igen.

[IrmaPigen]

Jeg købte en andel sidste år og nogenlunde samtidig skiftede foreningen formand, som også var nytilflytter.

Den nye formand fik følgende indført:

- skift af administrator til én, han har samarbejdet med før
- skift af vurderingsprincip, fra offentlig til privat
- ny vurdering af ejendommens værdi
- ændring af andelsværdien og pris ved salg, så prisen for lejjlighederne er maxet ud (altså, hvis andelskronen er 90, sælges de til 90)
- omlæggelse af lån - han ønskede et F1-lån, vi endte på et F3 - for at frisætte penge, som kunne bruges til at nedsætte boligafgiften (ikke til fx vedligehold)

I denne omgang ønsker han:

- ændring af vedtægterne, så foreningen tegnes af 2 personer (ham selv og 1 mere), i stedet for af hele bestyrelsen (4 personer)
- nedsættelse af boligafgiften med 700 kroner, så vi kan betale mere af på vores egne boliglån, hvilket betyder et tab af indtægt på omkring 130.000 pr år
- bestyrelseshonorar, fra 0 kr til 15.000

Jeg er bekymret over denne stil, som jeg synes allermest lugter af at han ønsker at tjene så meget som muligt på sin egen lejlighed. Ned med afgiften, op med andelskronen = hurtig profit. Og koncentrationen af magten på ham og én anden - i en lille forening, hvor det ikke bør være svært for 4 mennesker at mødes, når noget skal underskrives?

Måske skal jeg nævne, at andelene er steget til næsten det dobbelte ved dette move.


Ville I være bekymrede?

Nærmest alle andelsboligforeninger har skiftet over til valuarvurderinger.

Dette er fuldt lovligt iht andelsboligforeninglovens § 5, stk. 2.

Grunden til dette er, at de offentlige vurderinger har været fastfrosset i flere år nu pga de upræcise ejendomsvurderinger og opbygningen af et nyt ejendomsvurderingssystemet.

Jeg har selv fået min forening til at skifte fra off vurdering til valuarvurderinger, fordi jeg ikke gad 10 år uden prisstigning på min andelsbolig.

Der er heller ikke noget unormalt at andelsboliger sælges til maksimalpriser. Der handles ikke på prisen på disse i attraktive områder.

Hvis man skulle have gjort noget skulle man samtidig med at man gik over til andelskronen, have foretaget regnskabsmæssige hensættelser, således at noget af stigningen blev absorberet, og så man havde denne værdi at puste ind i regnskabet igen, hvis og når der skal foretages istandsættelser og større vedligeholdelsesarbejder af ejendommen. En sådan økonomisk buffer/regnskabsmæssige hensættelser vil ikke kunne forhindre at boligafgiften stiger men vil kunne forhindre, at andelskronen/formueandelen falder, når foreningen skal ud og optage realkreditlån til feks nye vinduer, tag, kloakker og lign.

At der er kommet administrator på, kan have en gavnlig effekt i forhold til at der er professionel rådgivning som bestyrelsen som helhed kan støtte sig op af. Jeg ville nok lige tjekke op på administratoren og deres renommé. Feks om de er medlem af brancheorganisationen Ejendom Danmark og skal overholde deres etiske regler. Meget underlødige selskaber bliver ekskluderet af brancheorganisationen.

Mht tegningsreglen gør dette ingen forskel i forhold til hvilke beslutninger bestyrelsen lovlig kan træffe på foreningens vejne. Det skulle gerne fremgå af jeres vedtægter, hvilke beslutninger bestyrelsen har fået kompetence til at træffe.

Det med boligafgiften er nedsat kan jeg godt forstå, du er lidt loren ved. Omvendt vil det nok kræve et ret grundig gennemgang af foreningens regnskab og budget for at vurdere om nedsættelsen er betænkelig.

Det var vist lige hvad jeg havde af input.

[Ata]

Ja, det ville jeg være meget bekymret over. Håber da virkelig ikke, at folk stemmer ja til de seneste to forslag!

Tak for svar. Vil du begrunde din bekymring? Jeg kan godt bruge nogle flere argumenter eller perspektiver, til at afstive min egen modstand mod det.

Ét er koncentrationen af magten.
Noget andet er reduktionen i indtægterne.
Noget tredje er at de nye andelshavere, som køber til maxpris, kan blive fanget hvis markedet ændrer sig, og af samme grund holde hele foreningen i et jerngreb - dvs. os alle, fordi vi ikke må sælge til under prisen og derfor alle kan blive fanget.
Det kan også være svært at hæve boligafgiften igen, når den først er sænket. Det drejer sig om 700 kroner pr m2 pr måned, han vil sænke den til. Det er en ret voldsom reduktion, næsten en halvvering af boligafgiften for mit vedkommende.

Jeg ville nok især fokusere på det med koncentrationen af magten og sænkning af boligafgiften.

Koncentrationen af magten: Det dur simpelthen ikke med kun to personer - især ikke når den ene er meget handlekraftig og nemt vil kunne få en mere "svag" person til bare at makke ret. Der vil jeg mene, at tre må være det absolutte minimum af personer til at kunne beslutte ting. Hvad er hans argument dog for, at to er nok?

Sænkning af boligafgiften: Har I set et budget for, hvordan det skal hænge sammen? Hvad med vedligeholdelse af bygningen? Afhænger det af udviklingen i renteniveauet? Og som du siger: Hvad sker der, hvis I er nødt til at hæve den igen?

Jeg har ikke så meget forstand på det med fastsættelse af andelsprisen, så der kan jeg nok ikke komme med så mange input.

Hvor mange er I i andelsforeningen?

Tusind tak.

Vi er 19 andele, men jeg kender dårligt de andre. Der er ikke megen kontakt mellem os og en del af lejlighederne er vist lejet ud via fremleje.

Ifølge det budget, der er sendt ud nu, vil det betyde et underskud på 170.000 årligt. Den største post er vedligehold, og den skal reduceres med 216.000 (fra 380.000), før der er balance mellem indtægter og udgifter, resten er nogenlunde faste udgifter. Der afsættes 20.000 til en vedligeholdelsesplan, hvilket er en minimal opsparing til en hel ejendom. Der skal ikke meget til før vi står med håret i postkassen og evt. må tage et nyt lån for at udbedre en skade. Eller afholde en ekstraordinær generalforsamling og hu-hej øge boligafgiften igen.

Det lyder da voldsomt! Jeg tænker, at det må kunne holdes op imod, hvad ejendommen typisk koster at vedligeholde og hvad der er af planer til vedligeholdelse (nyt tag, maling af trapper osv.). Har I en administrator på ejendommen, som du evt. vil kunne vende dine bekymringer med? Edit: Ser lige du skrev, at det er en, han kender. Det er jo i sig selv problematisk...

[LaScrooge]

Jeg ville være bekymret, både over at bestyrelsen bliver forsøgt halveret og over at han vil nedsætte ydelsen. Og vil have så stort et honorar for sit arbejde. Er der i øvrigt ikke en regel om, at man i en bestyrelse skal være et ulige antal?
Hvor stor er jeres forening? Har I en stor opsparing der kan trækkes på hvis der sker noget, både på kort og lang sigt?

Til sammenligning sidder jeg i bestyrelsen i en forening på 14 boliger, vi er 4 i bestyrelsen (3 alm, 1 suppleant) og formanden og kassereren får, fra og med i år, 2400,- i honorar for deres arbejde. Vi har pt ikke store udgifter til vedligehold, men der skal skiftes hustage på boligerne indenfor 5 år, og det sparer vi op til. En (god og solid) opsparing og styr på evt gæld er supervigtigt i en andelsforening - jeg synes det lugter af, at han vil sælge dyrest muligt om et år eller 2.

Så vidt jeg kan se, er vores likvide beholdning kun på 675.000. Resten er passive værdier, blandt andet bundet op på en ny vurdering af ejendommen, - hvilket, som jeg forstår det, i en vis grad er markedsafhængigt.

Vi har generelt en rimelig god økonomi; vores lån er pt på 4 mio., med passiver på i alt 25 mio.

Jeg går klart ind for at man går med livrem og seler. Indtil nu har foreningen været rigtig fornuftig på den måde, at andelene var billige og boligafgiten i den lave ende (4000 pr mdr.). Nemt at komme ind, til at komme ud igen. Små lån, som i forvejen ikke koster det vilde for de fleste.

Med de samme moves med indfrielse af lån og muligvis omlægning til et billigere lån og en lille stigning af andelsværdien, kunne man sikre en solid opsparing. Nu synes jeg også det lugter af at presse alt, der presses kan, så han kan komme derfra med et oveskud på den gode side af 500.000 når han selv sælger - måske endda mere.

[IrmaPigen]

Jeg ville være bekymret, både over at bestyrelsen bliver forsøgt halveret og over at han vil nedsætte ydelsen. Og vil have så stort et honorar for sit arbejde. Er der i øvrigt ikke en regel om, at man i en bestyrelse skal være et ulige antal?
Hvor stor er jeres forening? Har I en stor opsparing der kan trækkes på hvis der sker noget, både på kort og lang sigt?

Til sammenligning sidder jeg i bestyrelsen i en forening på 14 boliger, vi er 4 i bestyrelsen (3 alm, 1 suppleant) og formanden og kassereren får, fra og med i år, 2400,- i honorar for deres arbejde. Vi har pt ikke store udgifter til vedligehold, men der skal skiftes hustage på boligerne indenfor 5 år, og det sparer vi op til. En (god og solid) opsparing og styr på evt gæld er supervigtigt i en andelsforening - jeg synes det lugter af, at han vil sælge dyrest muligt om et år eller 2.

Det er tegningsreglen, han ønsker ændret, ikke størrelsen af bestyrelsen.

Bestyrelseshonoraret er vel i øvrigt til hele bestyrelsen. Det forekommer jo i visse foreninger, og det hænger jo tit sammen med den indgåede administrator aftale, og hvor mange opgaver der lægges hos administrator og hvor mange opgaver bestyrelsen skal væretage.

[LaScrooge]

Nærmest alle andelsboligforeninger har skiftet over til valuarvurderinger.

Dette er fuldt lovligt iht andelsboligforeninglovens § 5, stk. 2.

Grunden til dette er, at de offentlige vurderinger har været fastfrosset i flere år nu pga de upræcise ejendomsvurderinger og opbygningen af et nyt ejendomsvurderingssystemet.

Jeg har selv fået min forening til at skifte fra off vurdering til valuarvurderinger, fordi jeg ikke gad 10 år uden prisstigning på min andelsbolig.

Der er heller ikke noget unormalt at andelsboliger sælges til maksimalpriser. Der handles ikke på prisen på disse i attraktive områder.

Hvis man skulle have gjort noget skulle man samtidig med at man gik over til andelskronen, have foretaget regnskabsmæssige hensættelser, således at noget af stigningen blev absorberet, og så man havde denne værdi at puste ind i regnskabet igen, hvis og når der skal foretages istandsættelser og større vedligeholdelsesarbejder af ejendommen. En sådan økonomisk buffer/regnskabsmæssige hensættelser vil ikke kunne forhindre at boligafgiften stiger men vil kunne forhindre, at andelskronen/formueandelen falder, når foreningen skal ud og optage realkreditlån til feks nye vinduer, tag, kloakker og lign.

At der er kommet administrator på, kan have en gavnlig effekt i forhold til at der er professionel rådgivning som bestyrelsen som helhed kan støtte sig op af. Jeg ville nok lige tjekke op på administratoren og deres renommé. Feks om de er medlem af brancheorganisationen Ejendom Danmark og skal overholde deres etiske regler. Meget underlødige selskaber bliver ekskluderet af brancheorganisationen.

Mht tegningsreglen gør dette ingen forskel i forhold til hvilke beslutninger bestyrelsen lovlig kan træffe på foreningens vejne. Det skulle gerne fremgå af jeres vedtægter, hvilke beslutninger bestyrelsen har fået kompetence til at træffe.

Det med boligafgiften er nedsat kan jeg godt forstå, du er lidt loren ved. Omvendt vil det nok kræve et ret grundig gennemgang af foreningens regnskab og budget for at vurdere om nedsættelsen er betænkelig.

Det var vist lige hvad jeg havde af input.

Tusind tak for dit svar, det er meget værdsat.

Jeg ved, at det ikke i sig selv er problematisk med skiftet til valuarvurdering. Men det er netop det, at man ikke foretager de regnskabsmæssige hensættelser som kan forhindre fald i formueandelen, men bare kører til den maksimale andelskrone. På den måde, kan man netop risikere at tabe på sin lejlighed, hvis værdien falder og dét kan skabe problemer for os alle.

Tak for input vedr. tegningsreglen. Jeg er ikke sikker på at jeg har overblik over hvilke beslutninger bestyrelsen kan træffe på vores vegne, men uanset hvad, så gør det mig mere tryg, at vi er flere repræsentanter om at træffe en beslutning. Især med en type som ham her, som virker til at handle i sin egen interesse.