Andelsbolig - Fejl og mangler

[Petrix]

Har du haft en rådgiver/advokat til at kigge handlens dokumenter igennem for dig?

Hvis det er en standard Overdragelsesaftale, der er lavet og der ikke specifikt står at du skal have de 30.000 kroner som nedslag, hvis ikke renoveringen/lovliggørelsen ikke gennemføres, så er jeg ret sikker på at der ikke er noget at komme efter for dig (og kun ret sikker, da jeg ikke er jurist med speciale i andelsbolig). Men tag fat i foreningen og gør indsigelse mod frigivelsen. Derefter vil jeg råde dig til at tage fat i en advokat med speciale i andelsbolig og høre dem, for det er kun der du kan være sikker på at få det helt korrekte svar.

Jeg er ret sikker på at én advokat vil mene at jeg har ret, mens en anden vil mene at sælger har ret.
Altså den tidligere administrator mener også, at jeg har ret, men han er partisk idet hans kone står i nøjaftigt det samme problem som Jeg.
Men hvad er ret og rimeligt?

[paint]

Har du haft en rådgiver/advokat til at kigge handlens dokumenter igennem for dig?

Hvis det er en standard Overdragelsesaftale, der er lavet og der ikke specifikt står at du skal have de 30.000 kroner som nedslag, hvis ikke renoveringen/lovliggørelsen ikke gennemføres, så er jeg ret sikker på at der ikke er noget at komme efter for dig (og kun ret sikker, da jeg ikke er jurist med speciale i andelsbolig). Men tag fat i foreningen og gør indsigelse mod frigivelsen. Derefter vil jeg råde dig til at tage fat i en advokat med speciale i andelsbolig og høre dem, for det er kun der du kan være sikker på at få det helt korrekte svar.

Jeg er ret sikker på at én advokat vil mene at jeg har ret, mens en anden vil mene at sælger har ret.
Altså den tidligere administrator mener også, at jeg har ret, men han er partisk idet hans kone står i nøjaftigt det samme problem som Jeg.
Men hvad er ret og rimeligt?

Hvad der er ret og rimeligt, set helt upartisk, kan vel kun afgøres ved et civilt søgsmål - som hvis du ikke får ret, formentlig kommer til at koste dig mere end en evt. værdiforringelse. Medmindre du kan finde andre at slå dig sammen med, som er utilfredse over det samme problem.

[Jedi]

Er det lovligt ikke at udbedre udluftningen, når foreningen kender til problemet? .....vil være mit første spørgsmål. Ind imellem lovgives der om ting, som man bare skal få styr på f.eks. da man besluttede at alle skulle have et HFI relæ. Og så skal det gøres, uanset om folk synes det er rart at optage lån eller ej.

Generelt i andelsforeninger, så går det mere ud på at man gerne vil have en velfungerende fællesøkonomi end at man vil sikre den enkelte penge ved salg. Lidt ala et fodboldhold, hvor man går op i holdets præstation og derfor tækkes holdet, fremfor den enkelte spiller, som er blevet solgt til et andet hold og bare skal spille en halv sæson endnu.

[Petrix]

Er det lovligt ikke at udbedre udluftningen, når foreningen kender til problemet? .....vil være mit første spørgsmål. Ind imellem lovgives der om ting, som man bare skal få styr på f.eks. da man besluttede at alle skulle have et HFI relæ. Og så skal det gøres, uanset om folk synes det er rart at optage lån eller ej.

Generelt i andelsforeninger, så går det mere ud på at man gerne vil have en velfungerende fællesøkonomi end at man vil sikre den enkelte penge ved salg. Lidt ala et fodboldhold, hvor man går op i holdets præstation og derfor tækkes holdet, fremfor den enkelte spiller, som er blevet solgt til et andet hold og bare skal spille en halv sæson endnu.

Ja det er lovligt når foreningen vælger ikke at udbedre ventilationen, som ikke overholder de gældende regler i bygningsreglementet - det er ihvertfald hvad bestyrelsen og foreningens advokat siger.
Om dette vil påvirke vurderingen og dermed andelskronen kan jeg ikke helt gennemskue.

[Jedi]

Er det lovligt ikke at udbedre udluftningen, når foreningen kender til problemet? .....vil være mit første spørgsmål. Ind imellem lovgives der om ting, som man bare skal få styr på f.eks. da man besluttede at alle skulle have et HFI relæ. Og så skal det gøres, uanset om folk synes det er rart at optage lån eller ej.

Generelt i andelsforeninger, så går det mere ud på at man gerne vil have en velfungerende fællesøkonomi end at man vil sikre den enkelte penge ved salg. Lidt ala et fodboldhold, hvor man går op i holdets præstation og derfor tækkes holdet, fremfor den enkelte spiller, som er blevet solgt til et andet hold og bare skal spille en halv sæson endnu.

Ja det er lovligt når foreningen vælger ikke at udbedre ventilationen, som ikke overholder de gældende regler i bygningsreglementet - det er ihvertfald hvad bestyrelsen og foreningens advokat siger.
Om dette vil påvirke vurderingen og dermed andelskronen kan jeg ikke helt gennemskue.

Fremgår det direkte af referatet? Altså at advokat XYZ oplyser, at det er fuldt ud lovligt ikke at udbedre dette?
Ift. dit udestående med den tidligere ejer, så bliver du vel nødt til at betale pengene tilbage? De er jo ikke blevet brugt til det, som de var afsat til.

Andelskronen fastsættes på generalforsamlingen hvert år, hvor I stemmer for en ny sats (op eller ned) eller blot bibeholder den gamle. Hvis der skal ske et fald i andelskronen, og dermed din max-pris for lejligheden, skal det stemmes igennem. Generelt anbefales en buffer, således at man undgår at nedsætte andelskronen, da det kan gå ud over folk, som har købt dyrt.
Hvis markedet derimod ikke kan bære en høj pris, så kan det godt være at andelskronen giver dig mulighed for at sælge lejligheden for 1.3mill, men hvis du kun kan finde købere til 800.000, jamen så må du enten blive boende eller sælge til den lave pris. Det var f.eks. hvad der skete efter krisen i årene 09-12 stykker.

[Petrix]

Er det lovligt ikke at udbedre udluftningen, når foreningen kender til problemet? .....vil være mit første spørgsmål. Ind imellem lovgives der om ting, som man bare skal få styr på f.eks. da man besluttede at alle skulle have et HFI relæ. Og så skal det gøres, uanset om folk synes det er rart at optage lån eller ej.

Generelt i andelsforeninger, så går det mere ud på at man gerne vil have en velfungerende fællesøkonomi end at man vil sikre den enkelte penge ved salg. Lidt ala et fodboldhold, hvor man går op i holdets præstation og derfor tækkes holdet, fremfor den enkelte spiller, som er blevet solgt til et andet hold og bare skal spille en halv sæson endnu.

Ja det er lovligt når foreningen vælger ikke at udbedre ventilationen, som ikke overholder de gældende regler i bygningsreglementet - det er ihvertfald hvad bestyrelsen og foreningens advokat siger.
Om dette vil påvirke vurderingen og dermed andelskronen kan jeg ikke helt gennemskue.

Fremgår det direkte af referatet? Altså at advokat XYZ oplyser, at det er fuldt ud lovligt ikke at udbedre dette?
Ift. dit udestående med den tidligere ejer, så bliver du vel nødt til at betale pengene tilbage? De er jo ikke blevet brugt til det, som de var afsat til.

Andelskronen fastsættes på generalforsamlingen hvert år, hvor I stemmer for en ny sats (op eller ned) eller blot bibeholder den gamle. Hvis der skal ske et fald i andelskronen, og dermed din max-pris for lejligheden, skal det stemmes igennem. Generelt anbefales en buffer, således at man undgår at nedsætte andelskronen, da det kan gå ud over folk, som har købt dyrt.
Hvis markedet derimod ikke kan bære en høj pris, så kan det godt være at andelskronen giver dig mulighed for at sælge lejligheden for 1.3mill, men hvis du kun kan finde købere til 800.000, jamen så må du enten blive boende eller sælge til den lave pris. Det var f.eks. hvad der skete efter krisen i årene 09-12 stykker.

Nej det fremgår ikke helt klart at referatet, og jeg ved ikke om kommunen kan kræve at det bliver udbedret. Forsikringen har meddelt at der forsikringsmæssigt ikke er nogen problemer, og at vi er fuldt dækket.

[IrmaPigen]

For ca. 1 år siden købte jeg en andelsbolig.
Jeg købte den velvidende om at ventilationen i bygningerne ikke var konstrueret efter de gældende foreskrifter- BR82. Der var således tilbageholdt omkring 30.000 kroner fra sælger, ifald forsikringen ikke ville dække for udbedringen (forsikringssag kørende)

Forsikringen vil sidenhen ikke dække omkostningerne. Generalforsamlingen beslutter så at henlægge sagen, da udbedringen er meget dyr, og fordi byningerne, med den allerede installerede ventillation, overholder de gældende regler for udskifting af luften.

Sælger vil derfor få de tilbageholdte penge retur.

Revisoren skriver, at det ikke kommer til at betyde noget for andelskronen og min lejlighed mister derfor ikke værdi.

Men er det nu helt rigtigt? Det er mit spørgsmål.
Jeg vil nødig ende med katten i sækken.

Jeg skal lige forstå det korrekt - bygningen ventilation er ikke lovlig men ventilationen er blevet målt til i realiteten at være god nok?

Hvis det fungerer nu, så gjorde det jo også det før.

En pris for en andelsbolig er sammensat af formueandelen (ud fra bla hovedvejendommens værdi, der typisk er foreningens største aktiv - foreningens aktiver minus passiver er nettoformuen), forbedringer i andelsboligen (minus afskrivninger), individuelt tilpasset løsøre (minus afskrivninger) og så evt tillæg eller fradrag for særlig god eller dårlig vedligeholdelsesstand.

Hvis I fastsætter ejendommens værdi ud fra en valuar vurdering vil det ikke få en betydning. Der kan måske tænkes at komme et påbud om lovliggørelse fra kommunens side, og skal andelshaverne jo til lommerne. Det vil kunne øge foreningens gæld og dermed nedbringe foreningens nettoformue og derved bliver din andelskrone/formueandelen også mindre (og boligafgiften vil stige hvis der stiftes ny gæld, som der skal forrentes og evt også afdrages på) - med mindre der så i samme periode også er sket en værditilvækst, dvs at aktiverne er steget (eller foreningens øvrige gæld er faldet) Om et påbud om lovliggørelse vil have indflydelse på den offentlige vurdering er jeg lidt mere usikker på - der ville jeg skulle ind og nærlæse vurderingsloven.

Generelt mener jeg ikke, der er tale om et forhold, du kan påberåbe dig over sælger som mangel med forholdsmæssigt afslag til følge (og erstatning er også udelukket for sælger har oplyst om forholdet og ikke har handlet uagtsomt eller svigagtigt). Mangler som man som køber kan gøre gældende er jo skjulte mangler man inden aftalens indgåelse ikke har været oplyst om.

Du har jo været klar over forholdet inden aftalens indgåelse. Og der har tilmed været en aftaleretlig regulering af forholdet. Den bliver så ikke effektueret fordi foreningen har besluttet ikke at få udbedret forholdet. Så du har jo handlet ud fra den viden, at sælger betalte hvis der i denne omgang kom en økonomisk udgift som følge af forholdet. Det gør der så ikke, og derfor er betingelserne jo ikke opfyldt, og pengene går tilbage til sælger. Denne regulering har du været klar over var et vilkår, og derfor mener jeg ikke du kan påberåbe dig noget, hvis aftalen har været at pengene skulle gå retur til sælger, hvis der ikke gøres noget ved ventilationen.

Hvis nu aftalen var at sælger skulle betale for lovliggørelse og så punktum, så havde pengene jo ikke kunne udbetales til sælger, for betingelsen var jo ikke opfyldt.

Det handler altså rigtig meget om at nærlæse aftalen og se helt præcis hvad der er aftalt. Hvis aftalen er formuleret uklart vil det så bero på en konkret fortolkning af den indgåede aftale.

Men sådan som du selv lige umiddelbart beskriver det, så opfatter jeg den indgåede aftale således, at du selv må æde risikoen nu. Der er tale om et foreningsanliggende og derfor vil en lovlig generalforsamling senere kunne træffe beslutning både om lovliggørelse af ventilationsanlægget men også om andre forhold og istandsættelser og forbedringer, som vil kunne koste dig penge, både i form af tab på formueandelen/andelskronen og i form af en stigende boligafgift.

[Jedi]

Er det lovligt ikke at udbedre udluftningen, når foreningen kender til problemet? .....vil være mit første spørgsmål. Ind imellem lovgives der om ting, som man bare skal få styr på f.eks. da man besluttede at alle skulle have et HFI relæ. Og så skal det gøres, uanset om folk synes det er rart at optage lån eller ej.

Generelt i andelsforeninger, så går det mere ud på at man gerne vil have en velfungerende fællesøkonomi end at man vil sikre den enkelte penge ved salg. Lidt ala et fodboldhold, hvor man går op i holdets præstation og derfor tækkes holdet, fremfor den enkelte spiller, som er blevet solgt til et andet hold og bare skal spille en halv sæson endnu.

Ja det er lovligt når foreningen vælger ikke at udbedre ventilationen, som ikke overholder de gældende regler i bygningsreglementet - det er ihvertfald hvad bestyrelsen og foreningens advokat siger.
Om dette vil påvirke vurderingen og dermed andelskronen kan jeg ikke helt gennemskue.

Fremgår det direkte af referatet? Altså at advokat XYZ oplyser, at det er fuldt ud lovligt ikke at udbedre dette?
Ift. dit udestående med den tidligere ejer, så bliver du vel nødt til at betale pengene tilbage? De er jo ikke blevet brugt til det, som de var afsat til.

Andelskronen fastsættes på generalforsamlingen hvert år, hvor I stemmer for en ny sats (op eller ned) eller blot bibeholder den gamle. Hvis der skal ske et fald i andelskronen, og dermed din max-pris for lejligheden, skal det stemmes igennem. Generelt anbefales en buffer, således at man undgår at nedsætte andelskronen, da det kan gå ud over folk, som har købt dyrt.
Hvis markedet derimod ikke kan bære en høj pris, så kan det godt være at andelskronen giver dig mulighed for at sælge lejligheden for 1.3mill, men hvis du kun kan finde købere til 800.000, jamen så må du enten blive boende eller sælge til den lave pris. Det var f.eks. hvad der skete efter krisen i årene 09-12 stykker.

Nej det fremgår ikke helt klart at referatet, og jeg ved ikke om kommunen kan kræve at det bliver udbedret. Forsikringen har meddelt at der forsikringsmæssigt ikke er nogen problemer, og at vi er fuldt dækket.

Hvis det at udbedre udluftningen har været oppe på generalforsamlingen, og er blevet nedstemt med henvisning til, at en advokat siger, det ikke er nødvendigt, så bør det fremgå af referatet.
Hvad mener du med, at I er dækket af forsikringen? I tilfælde af svamp? Andre skader? Jeg tror, jeg er lidt forvirret om, hvad det egentligt er for en udluftning og hvad I evt. skal være dækket mod.

Hvis reglerne ændres, kan kommunen godt bede ejendommen om at udbedre noget. Og så må I tage et lån til det. Du kan dog ikke hold på tidligere sælgers penge af den årsag.

D

[Petrix]

For ca. 1 år siden købte jeg en andelsbolig.
Jeg købte den velvidende om at ventilationen i bygningerne ikke var konstrueret efter de gældende foreskrifter- BR82. Der var således tilbageholdt omkring 30.000 kroner fra sælger, ifald forsikringen ikke ville dække for udbedringen (forsikringssag kørende)

Forsikringen vil sidenhen ikke dække omkostningerne. Generalforsamlingen beslutter så at henlægge sagen, da udbedringen er meget dyr, og fordi byningerne, med den allerede installerede ventillation, overholder de gældende regler for udskifting af luften.

Sælger vil derfor få de tilbageholdte penge retur.

Revisoren skriver, at det ikke kommer til at betyde noget for andelskronen og min lejlighed mister derfor ikke værdi.

Men er det nu helt rigtigt? Det er mit spørgsmål.
Jeg vil nødig ende med katten i sækken.

Jeg skal lige forstå det korrekt - bygningen ventilation er ikke lovlig men ventilationen er blevet målt til i realiteten at være god nok?

Ventilationen er ikke konstrueret efter BR82 for etagebyggeri (bygningen er i 2 etager og er fra 1994)

Ventilation/udsugning er målt til at virke tilfredsstillende og bedre end minimumskravene.

[Petrix]

Er det lovligt ikke at udbedre udluftningen, når foreningen kender til problemet? .....vil være mit første spørgsmål. Ind imellem lovgives der om ting, som man bare skal få styr på f.eks. da man besluttede at alle skulle have et HFI relæ. Og så skal det gøres, uanset om folk synes det er rart at optage lån eller ej.

Generelt i andelsforeninger, så går det mere ud på at man gerne vil have en velfungerende fællesøkonomi end at man vil sikre den enkelte penge ved salg. Lidt ala et fodboldhold, hvor man går op i holdets præstation og derfor tækkes holdet, fremfor den enkelte spiller, som er blevet solgt til et andet hold og bare skal spille en halv sæson endnu.

Ja det er lovligt når foreningen vælger ikke at udbedre ventilationen, som ikke overholder de gældende regler i bygningsreglementet - det er ihvertfald hvad bestyrelsen og foreningens advokat siger.
Om dette vil påvirke vurderingen og dermed andelskronen kan jeg ikke helt gennemskue.

Fremgår det direkte af referatet? Altså at advokat XYZ oplyser, at det er fuldt ud lovligt ikke at udbedre dette?
Ift. dit udestående med den tidligere ejer, så bliver du vel nødt til at betale pengene tilbage? De er jo ikke blevet brugt til det, som de var afsat til.

Andelskronen fastsættes på generalforsamlingen hvert år, hvor I stemmer for en ny sats (op eller ned) eller blot bibeholder den gamle. Hvis der skal ske et fald i andelskronen, og dermed din max-pris for lejligheden, skal det stemmes igennem. Generelt anbefales en buffer, således at man undgår at nedsætte andelskronen, da det kan gå ud over folk, som har købt dyrt.
Hvis markedet derimod ikke kan bære en høj pris, så kan det godt være at andelskronen giver dig mulighed for at sælge lejligheden for 1.3mill, men hvis du kun kan finde købere til 800.000, jamen så må du enten blive boende eller sælge til den lave pris. Det var f.eks. hvad der skete efter krisen i årene 09-12 stykker.

Nej det fremgår ikke helt klart at referatet, og jeg ved ikke om kommunen kan kræve at det bliver udbedret. Forsikringen har meddelt at der forsikringsmæssigt ikke er nogen problemer, og at vi er fuldt dækket.

Hvis det at udbedre udluftningen har været oppe på generalforsamlingen, og er blevet nedstemt med henvisning til, at en advokat siger, det ikke er nødvendigt, så bør det fremgå af referatet.
Hvad mener du med, at I er dækket af forsikringen? I tilfælde af svamp? Andre skader? Jeg tror, jeg er lidt forvirret om, hvad det egentligt er for en udluftning og hvad I evt. skal være dækket mod.

Hvis reglerne ændres, kan kommunen godt bede ejendommen om at udbedre noget. Og så må I tage et lån til det. Du kan dog ikke hold på tidligere sælgers penge af den årsag.

D

Hvis kommunen beder foreningen om at ventilationen udbedres i forhold til at overholde BR82, så er der jo netop tilbageholdt x antal kroner fra sælger til netop denne udbedring. Hvis det bliver billigere end x kroner, så får han selvfølgelig differencen tilbage.

Vi er dækket på fuldstændig samme vilkår, som inden man fandt ud af, at bygningen ikke overholder de på bygningstidspunktet gældende regler.

[Jedi]

Er det lovligt ikke at udbedre udluftningen, når foreningen kender til problemet? .....vil være mit første spørgsmål. Ind imellem lovgives der om ting, som man bare skal få styr på f.eks. da man besluttede at alle skulle have et HFI relæ. Og så skal det gøres, uanset om folk synes det er rart at optage lån eller ej.

Generelt i andelsforeninger, så går det mere ud på at man gerne vil have en velfungerende fællesøkonomi end at man vil sikre den enkelte penge ved salg. Lidt ala et fodboldhold, hvor man går op i holdets præstation og derfor tækkes holdet, fremfor den enkelte spiller, som er blevet solgt til et andet hold og bare skal spille en halv sæson endnu.

Ja det er lovligt når foreningen vælger ikke at udbedre ventilationen, som ikke overholder de gældende regler i bygningsreglementet - det er ihvertfald hvad bestyrelsen og foreningens advokat siger.
Om dette vil påvirke vurderingen og dermed andelskronen kan jeg ikke helt gennemskue.

Fremgår det direkte af referatet? Altså at advokat XYZ oplyser, at det er fuldt ud lovligt ikke at udbedre dette?
Ift. dit udestående med den tidligere ejer, så bliver du vel nødt til at betale pengene tilbage? De er jo ikke blevet brugt til det, som de var afsat til.

Andelskronen fastsættes på generalforsamlingen hvert år, hvor I stemmer for en ny sats (op eller ned) eller blot bibeholder den gamle. Hvis der skal ske et fald i andelskronen, og dermed din max-pris for lejligheden, skal det stemmes igennem. Generelt anbefales en buffer, således at man undgår at nedsætte andelskronen, da det kan gå ud over folk, som har købt dyrt.
Hvis markedet derimod ikke kan bære en høj pris, så kan det godt være at andelskronen giver dig mulighed for at sælge lejligheden for 1.3mill, men hvis du kun kan finde købere til 800.000, jamen så må du enten blive boende eller sælge til den lave pris. Det var f.eks. hvad der skete efter krisen i årene 09-12 stykker.

Nej det fremgår ikke helt klart at referatet, og jeg ved ikke om kommunen kan kræve at det bliver udbedret. Forsikringen har meddelt at der forsikringsmæssigt ikke er nogen problemer, og at vi er fuldt dækket.

Hvis det at udbedre udluftningen har været oppe på generalforsamlingen, og er blevet nedstemt med henvisning til, at en advokat siger, det ikke er nødvendigt, så bør det fremgå af referatet.
Hvad mener du med, at I er dækket af forsikringen? I tilfælde af svamp? Andre skader? Jeg tror, jeg er lidt forvirret om, hvad det egentligt er for en udluftning og hvad I evt. skal være dækket mod.

Hvis reglerne ændres, kan kommunen godt bede ejendommen om at udbedre noget. Og så må I tage et lån til det. Du kan dog ikke hold på tidligere sælgers penge af den årsag.

D

Hvis kommunen beder foreningen om at ventilationen udbedres i forhold til at overholde BR82, så er der jo netop tilbageholdt x antal kroner fra sælger til netop denne udbedring. Hvis det bliver billigere end x kroner, så får han selvfølgelig differencen tilbage.

Vi er dækket på fuldstændig samme vilkår, som inden man fandt ud af, at bygningen ikke overholder de på bygningstidspunktet gældende regler.

Hvis I har besluttet ikke at få udført denne opgave, så kan du ikke blive ved med at sidde på pengene - pengene blev kun tilbageholdt mhp dette ene formål, og nu er det afklaret.

Jeg kan godt forstå, du bekymrer dig. Jeg bor selv i andel, og der har været forvirring flere gange om, hvordan tingene egentligt er i et givent tilfælde. Jeg kan kun råde til at 1) sørge for alt føres til referat 2) selv undersøge de ting, der stilles forslag om og evt. føre en lille oplysningskampagne blandt beboerne og 3) altid få skriftligt svar fra offentlige instanser. Og husk, man kan altid stille forslag på en generalforsamling. F.eks. dette udluftningssystem, hvor man kan indhente nogle tilbud og give en salgstale om forbedring af ejendommen, som kommer alle tilgode. Evt. forslag om allokering af midler til dette etc.

Jeg vil sige, du ikke kan sikre dig mod et eventuelt tab i din lejlighed. Man kan arbejde for en sund økonomi i foreningen, og ad den vej sikre at man ikke ender med at må nedjustere kronen. Man kan dog ikke sikre sig mod et fluktuerende marked, og hvis man står og partout skal sælge på et givent tidspunkt, hvor der ikke er købere som f.eks. i krisen eller lige efter, så kan det være man bliver nødt til at gå 10-20-30% ned i pris. Ikke ulig ejerboliger.