Hvor stor er min friværdi!? :-/

[creaone]

Hej med jer

Jeg vil blot høre om nogen herinde kan skabe lidt klarhed over begrebet friværdi.

P.t. er jeg ejer af en ejerlejlighed i Kbh hvori der skyldes kr. 1.030.000 til realkredit og kr. 260.000.-. Salgsværdien på lejligheden er p.t. kr. 1.800.000.-. Og her kommer så mit spørgsmål. For hvor meget har jeg reelt i friværdi og hvad kan jeg bruge det til?

Grunden til at jeg spørger er, at min bank mener at jeg har ca. kr. 510.000 i friværdi (differencen mellem salgsværdi og gæld). Men da jeg forleden var inde på en af kreditinstitutionerne og tastede det samme tal, var resultatet kr. 180.000.-

Findes der en præcis måde at regne det ud på?

Mvh
A.

[Tobywan]

Friværdien opstår, når du skylder mindre i din bolig end den kan sælges til.

Realkreditinstituttet eller banken kan lave en vurdering, såfremt du ønsker at ændre belåningen. Ejendomsmægleren kan, hvis du ønsker at sælge boligen. Før du har fået lavet en vurdering, eller solgt boligen, kender du ikke den reelle friværdi.

Du kan ikke i sig selv bruge friværdien til noget.

Dog har du mulighed for:

Sælge boligen og få udbetalt det der er tilovers, når din gæld er betalt.
Omlægge dyr bankgæld til realkredit, hvis du skylder under 80% af boligens værdi.
Optage yderligere lån, hvis du skylder under 80%

Hvis banken mener du har 510.000 i friværdi og du skylder 260.000,- i banklån(?) er nu en gylden mulighed for at få flyttet denne del af lånet til realkredit.
Kig også på at forkorte løbetiden på det samlede lån, så du kan blive gældfri hurtigere og spare penge i renteudgifter.

Regnestykket er ret simpelt:
salgsværdig/vurdering minus gæld.
1.800.000 - 1.300.000 - 260.000 = 510.000,-

Ved et salg vil der også være nogle omkostninger til mægler osv. som vil gøre lidt ved beløbet.

[creaone]

Tak for godt svar - det værdsættes

Det var også sådan jeg mente at det hang sammen, men blev lidt forvirret af realkreditinstituttets udregning der kom frem til 180.000. Det var jo trods alt noget andet end 510.000.-

men ja, beløbet på 1030.000 er reallån og de 260.000 er boliglån i banken og kan sagtens følge din pointe med at komme af med "dyrt" lån til fordel for "billigt " lån.

[D.itsen]

Tak for godt svar - det værdsættes

Det var også sådan jeg mente at det hang sammen, men blev lidt forvirret af realkreditinstituttets udregning der kom frem til 180.000. Det var jo trods alt noget andet end 510.000.-

men ja, beløbet på 1030.000 er reallån og de 260.000 er boliglån i banken og kan sagtens følge din pointe med at komme af med "dyrt" lån til fordel for "billigt " lån.

jeg tænker det ikke er reel friværdi, men hvor meget der er fra din samlede gæld og så op til de 80 % du kan låne ved realinstituttet af de anslåede værdi på de 1.800.000. Det passer nogenlunde hvis man regner på det

[Tobywan]

Tak for godt svar - det værdsættes

Det var også sådan jeg mente at det hang sammen, men blev lidt forvirret af realkreditinstituttets udregning der kom frem til 180.000. Det var jo trods alt noget andet end 510.000.-

men ja, beløbet på 1030.000 er reallån og de 260.000 er boliglån i banken og kan sagtens følge din pointe med at komme af med "dyrt" lån til fordel for "billigt " lån.

Det var så lidt. Nu ved jeg ikke hvor lang løbetid der er på din realkredit, men hvis der er over 20år så bør du overveje at samle det i et lån med kortere løbetid.

Renten er oftest lavere og alt efter modellen kan du nemt spare flere hundrede tusind i lånets løbetid - og blive gældfri hurtigere.
20år med afdrag til 1,5% eller 15år til 1% er pt. aktuelle.

Prøv at få banken til at regne på de forskellige modeller for indfrielse af dit banklån. De tilbyder som regel 30år lån som standard, men det er kun den bedste forretning for dem selv. Husk at se på de samlede omkostninger.

Vi gik selv fra et 4% til et 2% for 1½år siden, hvor vi skar 6 år af løbetiden. De to manøvrer gav en samlet sparelse på over 600.000 i renter og bidrag, hvor vi praktisk talt betaler det samme som tidligere i afdrag.

[creaone]

@Tobyvan

hold da op, det er da alligevel en solid bunke penge at spare. Jeg er ikke særlig skrap ud i boligøkonomi og har går derfor ret hurtig død i tallene. Løbetiden er over 20 år (husker ikke på stående ford den præcise periode men tror det er ca. 25 år (ud af 30 år). Så den friværdien er mest af helt skabt ved prisstigning. Der er et 3% lån med afdrag og fastforentning.

Derudover har jeg et forbrugslån på ca. 150.000 som jeg gerne - på en eller anden måde - vil af med hurtigst muligt.

@D-itsen Jeg er ikke helt sikkert på at jeg forstår dit svar!? :-/

[D.itsen]

Jeg havde også lidt svært ved at forklare mig

du kan låne 80 % af de 1.800.000 som realkredit = 1.440.000
Din samlede gæld er 1.290.000
1.440.000-1.290.000 =150.000 som nogenlunde passer med det beløb du kom frem til, da du lavede beregningen ved realkreditinstituttet. Men jeg gætter altså bare

[Tobywan]

@Tobyvan

hold da op, det er da alligevel en solid bunke penge at spare. Jeg er ikke særlig skrap ud i boligøkonomi og har går derfor ret hurtig død i tallene. Løbetiden er over 20 år (husker ikke på stående ford den præcise periode men tror det er ca. 25 år (ud af 30 år). Så den friværdien er mest af helt skabt ved prisstigning. Der er et 3% lån med afdrag og fastforentning.

Derudover har jeg et forbrugslån på ca. 150.000 som jeg gerne - på en eller anden måde - vil af med hurtigst muligt.

Du kan nok ikke helt få begge lån ind under de 80%, men derfor kan det godt give mening alligevel. Det lyder i hvert fald til der er gode muligheder for at du kan spare en del penge i renter ved at omlægge.

Afsted til banken og hør hvad der kan lade sig gøre og sørg for at komme af med den dyreste del af gælden først.

[creaone]

Ja, det lyder som om at det er værd at "grave lidt dybere" i. Jeg er i gang med sidste etape af en renovering af lejligheden. Så snart det sidste er på plads skal der laves en vurdering fra et par mæglere. Først der kender jeg det reelle tal som kan bruges til noget i.f.t. banken. Men har fulgt lidt med i salgspriserne her på vejen og dermed har jeg en ret god indikation.

Men tak for input ...det er meget brugbart og jeg ville ønske der fandtes en lidt lettere tilgang til disse ting, da jeg fornemmer at vi er mange der ikke har boligøkonomi som spidskompetence. Og det er jo lidt noget møg når der netop er både mange penge og spare og ind mellem lidt at tjene (f.eks kbh).

Måske jeg skulle søge lidt efter en bog med titlen "Boligøkonomi for Dummies" hvis en sådan bog findes :-)

[Tobywan]

Jeg har været i Nordea i dag, for at høre om muligheden for at sammenlægge de to lån i ét realkreditlån. Det kan simpelthen ikke betale sig for mig i omkostninger, fordi boliglånet kun er på 100.000. De 100.000 er tommelfingerregel for grænsen for, hvornår det kan svare sig, sagde han - plus hvor lang tid man forventer at blive boende i boligen, så den (lille) besparelse, henter sig selv ind uden at drukne i omkostninger ved at ændre lånet.
Jeg bliver boende i 10 år, tænker jeg (så rykker jeg formentligt til Århus) - han snakkede om mindst 5 år, så på den led kunne omkostningerne ved låneomlægning godt svare sig, men igen. Når boliglånet er så lille, giver det ingen mening.

Så du rent faktisk nogle tal på det, så du kunne sammenligne de samlede omkostninger? Husk på at banken ikke kun er rådgiver, men også sælger - de har ikke nødvendigvis interesse i at lave en billigere ordning for dig.

Der er selvfølgelig flere faktorer i det og det kan sagtens give mening hvis du på samme tid:

Kan konvertere til et lån med en lavere rente
Kan konvertere til et lån med lavere rente OG lavere løbetid. Løbetiden betyder helt enormt meget for hvor store renteudgifter du har i perioden.
Gå fra et mere usikkert lån med variabel rente, til et mere sikkert lån med lav fast rente (renten er meget meget lav pt.). Selvom det muligvis er en lidt dyrere ordning, så kan den give noget sikkerhed.

Men det kræver selvfølgelig også en ordenlig kurs, så du ikke taber unødvengigt mange penge på konverteringen.

Generelt synes jeg der er alt for meget fokus på 30års lån. Der er mange hundrede tusinde kroner at spare ved at se på mulighederne for en kortere løbetid, og ofte er det ikke den helt store ekstraudgift i forhold til hvad man får ud af det på lang sigt.

Hvis du ved, at du har 10år til en anden boligsituation, og tilbagebetalingstiden er 5år, så lyder det da uanset hvad som en god forretning. Selv om du vælger en mere kortsigtet model med samme løbetid, så får du frigivet penge i form af højere rådighedsbeløb her og nu.

[Tobywan]

Jeg så tallene

Jeg har en restløbetid på nuværende lån på knapt 28 år. Nuværende realkreditlån er fastforrentet 2,5%, det jeg kan få nu er 2%.

Jeg har ikke plads i budgettet til en løbetid på 20 år, da jeg sidder som enlig mor med alle faste udgifter på barnet. Måske kunne det spare mig (ganske) lidt i renter på den 10-års bane, som jeg har i hovedet, men besparelsen vil ikke være mærkbar i det daglige, fordi mit boliglån er så lille, som det er, til gengæld vil jeg få en større ydelse og det er der ikke plads til, hvis jeg også gerne vil leve et fornuftigt liv og spare lidt op.

Super

Så er det vigtigste jo også at du fik en afklaring.