Vurdering af ejerlejlighed - Bank vs Mægler

creaone
Indlæg: 7
Tilmeldt: 9. jul 2016, 13:28
Kort karma: 0

Vurdering af ejerlejlighed - Bank vs Mægler

Indlægaf creaone » 17. sep 2016, 10:46

Hejsa

Jeg står overfor snart at skal have lavet en genvurdering af min 3-vær ejerlejlighed i København med henblik på at drage fordel af friværdien. I den forbindelse er der to områder jeg er lidt usikker på, hvoraf dette indlæg omhandler det ene områder - nemlig vurdering af friværdi (det andet oprettes i separat tråd).

Kort oprids i runde tal:
Grundet istandsættelse og generelt prisstigning på markedet peger min research på, at der p.t. er en difference på gæld og værdi på ca. kr. 550.000.

Gæld: kr. 1.250.000 (heraf boliglån kr. 250.000 + kr. 1.000.000 i kreditlån)
Forventet vurdering (mægler): kr. 1.800.000
Difference: kr. 550.000
Lånetype: 3% fast
Bank: Nordea ("gift" med Danbolig)


Og her kommer vi så til der hvor jeg er usikker. For flere har nævnt for mig, at vurderingen og dermed friværdien er lidt mere kompleks end som så. De mener nemlig at der eksistere flere tal og at bankens vurdering (upåagtet at banken antageligt vil bede en mægler udføre vurderingsopgaven - måske endda samme mæglerfirma) er lavere end mæglervurderingen (fordi mægleren nu pludseligt er "bankens mand" og ikke en mægler der ønsker at give mig en høj vurdering mhp at få mig som kunde). Og at dette skulle skyldes BÅDE at de handler i egen interesse og er interesseret i lavere vurdering såvel som at de vurdere ud fra salgspriser (måske endda med livrem og seler?)

Hvordan får jeg skabt noget mere klarhed over disse ting?

Hvordan ruster jeg mig bedst i bestræbelserne på at opnå så høj en vurdering (bankens vurdering) som overhovedet muligt?


I forhold til vurdering ud fra salgspriser har jeg et lille tillægsspørgsmål. Nemlig hvordan de udregnes? Jeg er med på at der findes statistik på handlede boliger (kontra udbudspriser), men her optræder jo også boliger der sælges internt til reduceret pris (f.eks, forældre der sælger lejlighed til deres børn til langt mindre end de kunne få på frit marked). Regnes de med påvirker det jo gennemsnittet.

Der hele skal gerne føre til at jeg få så meget ud af værdistigningen på lejligheden (her taller små beløb også) og som samles i en tråd for sig senere.

Håber der er nogle herinde der kan sige nogle kloge ting om dette og bringe mig lidt videre bestræbelserne på at gribe processen smartest og klogest an.

Gode hilsner
Anders
0
Akehurst2
Indlæg: 2515
Tilmeldt: 11. aug 2015, 18:17
Kort karma: 274
Likede indlæg: 4574

Re: Vurdering af ejerlejlighed - Bank vs Mægler

Indlægaf Akehurst2 » 17. sep 2016, 11:12

Hvis det handler om, at du vil have lejligheden vurderet med henblik på at optage et tillægslån og/eller omlægge dit eksisterende lån, så skal du henvende dig i banken, og det er banken, der sørger for at få lejligheden vurderet.

Du kan ikke selv få en mægler til at lave vurderingen og så bruge den i forbindelse med låneoptagelse og låneomlægning.

Banken skal overholde lovgivningen, der siger at lejligheden skal vurderes til markedsværdi, og det må de ikke fravige. Markedsværdi er ikke interne familiehandler, tvangsauktioner med videre, så det vil den banken (eller den mægler, der vurderer på vegne af banken), sortere fra, når han vurderer ejendommen og herunder inddrager relevante referencer og kigger på kvadratmeterprisen.

I forhold til at få en høj vurdering, så kan du jo sørge for at lejligheden er i god stand og fremstår så flot som muligt, og du kan jo sørge for at den, der vurderer lejligheden, er klar over alle fordele ved lejligheden og ejendommen (kælder/loftsrum, vaskekælder, adgang til have, lave fællesudgifter, velfungerende ejerforening, at ejendommen er i god stand - hvad der nu måtte være relevant for dig).
2
creaone
Indlæg: 7
Tilmeldt: 9. jul 2016, 13:28
Kort karma: 0

Re: Vurdering af ejerlejlighed - Bank vs Mægler

Indlægaf creaone » 17. sep 2016, 12:08

Akehurst2 skrev:Hvis det handler om, at du vil have lejligheden vurderet med henblik på at optage et tillægslån og/eller omlægge dit eksisterende lån, så skal du henvende dig i banken, og det er banken, der sørger for at få lejligheden vurderet.

Du kan ikke selv få en mægler til at lave vurderingen og så bruge den i forbindelse med låneoptagelse og låneomlægning.

Banken skal overholde lovgivningen, der siger at lejligheden skal vurderes til markedsværdi, og det må de ikke fravige. Markedsværdi er ikke interne familiehandler, tvangsauktioner med videre, så det vil den banken (eller den mægler, der vurderer på vegne af banken), sortere fra, når han vurderer ejendommen og herunder inddrager relevante referencer og kigger på kvadratmeterprisen.

I forhold til at få en høj vurdering, så kan du jo sørge for at lejligheden er i god stand og fremstår så flot som muligt, og du kan jo sørge for at den, der vurderer lejligheden, er klar over alle fordele ved lejligheden og ejendommen (kælder/loftsrum, vaskekælder, adgang til have, lave fællesudgifter, velfungerende ejerforening, at ejendommen er i god stand - hvad der nu måtte være relevant for dig).


Hejsa ...og tak for svar :-) ...det værdsættes!

Det handler netop om oplægning og evt tillægslån/lån i friværdi. Og jeg er med på at kun bankens og ikke "min" mægler kan lave en sådan vurdering.

Hvis jeg forstår dig ret så mener du at bankens vurdering bør lande nogen lunde på det samme som en sælger-mægler (hvis jeg f.eks selv fik lavet en vurdering m.h.p. salg) ville gøre. Og det er netop her at jeg har hørt flere eksempler på, hvor dette netop ikke nødvendigvis er tilfældet og at der kan være markant forskel på netop de to typer vurderinger (hvilken hat man har på, lovgivning osv). Faktisk er der folk i mit netværk der mener, at hvis mægler-vurderingen lander på f.eks. 1,8 mill, 'så skal du nok ikke regne med at banken når højere end 1,5 mill'. Og det er jo da trods alt en difference der gør enorm stor forskel.

Jeg er i øvrigt i fuld gang med sidste etape af en gennemgribende istandsættelse og er meget bevist om at alt tæller og ikke mindst den samlede oplevelse spiller ind (omend prisudviklingen i den for tiden er væsentligt bedre til at genere værdi end mig og min værktøjskasse :-)

I sidste ende handler det om hvor stort/lille beløb jeg kan få at arbejde med og ikke mindst hvordan jeg kan bruge det (det handler min kommende tråd om)
0
Lys
Indlæg: 453
Tilmeldt: 20. dec 2015, 20:30
Kort karma: 41
Likede indlæg: 769

Re: Vurdering af ejerlejlighed - Bank vs Mægler

Indlægaf Lys » 17. sep 2016, 20:05

Da jeg fik vurderet min lejlighed med henblik på at optage et tillægslån, sendte de en mægler (fra DanBolig) ud. Mægleren fortalte, at hun lavede en konservativ vurdering, da det var med henblik på belåning. Banken lagde derefter denne vurdering til grund.

Jeg kan faktisk ikke huske, om mægleren også (for sjov) nævnte en salgsvurdering (det er et par år siden), men en salgsvurdering ville have ligget højere end den vurdering, som mægleren lavede for min bank.
0
Akehurst2
Indlæg: 2515
Tilmeldt: 11. aug 2015, 18:17
Kort karma: 274
Likede indlæg: 4574

Re: Vurdering af ejerlejlighed - Bank vs Mægler

Indlægaf Akehurst2 » 18. sep 2016, 10:45

Når folk sammenligner salgsvurderinger med bankens vurderingen glemmer de ofte, at mange mæglere lægger lidt oven i til forhandling og til "går den, så går den".

Det må banken ikke. De skal vurdere til markedsværdien, altså det, det vurderes den faktisk kan sælges til - ikke det, den kan udbydes til salg til.
0
Akehurst2
Indlæg: 2515
Tilmeldt: 11. aug 2015, 18:17
Kort karma: 274
Likede indlæg: 4574

Re: Vurdering af ejerlejlighed - Bank vs Mægler

Indlægaf Akehurst2 » 18. sep 2016, 10:46

Husk i øvrigt, at låneomlægninger koster penge, herunder muligvis et kurstab - så du kan ikke bare trække gælden fra vurderingen og så regne med det tal.
1
creaone
Indlæg: 7
Tilmeldt: 9. jul 2016, 13:28
Kort karma: 0

Re: Vurdering af ejerlejlighed - Bank vs Mægler

Indlægaf creaone » 20. sep 2016, 18:33

Mange tak for gode inputs :-)
0
Xnaiv
Indlæg: 5
Tilmeldt: 9. okt 2015, 18:54
Kort karma: 0
Likede indlæg: 1

Re: Vurdering af ejerlejlighed - Bank vs Mægler

Indlægaf Xnaiv » 20. sep 2016, 19:50

I en bankvurdering er der desuden taget højde for omkostninger ved et salg - de omkostninger kan man ikke belåne, så de er også trukket fra en evt. Salgsvurdering.
0

Tilbage til "Privatøkonomi"